10.15 부동산 대책 총정리: 서울 전역 토허제·규제지역 확대, 대출 규제 40%…지금 무엇을 준비할까?

왜 오늘 ‘10.15 부동산 대책’이 중요한가

수도권 집값이 다시 달아오르면서 정부가 강수를 던졌습니다.
오늘 발표된 주택시장 안정화 대책은 규제의 범위와 강도를 동시에 키웠고, 적용 시점도 빠릅니다.
서울 전역이 한 번에 묶였고, 경기도 핵심 지역까지 줄줄이 포함됐죠. 🔍

세 줄 요약부터 짚고 가겠습니다.
서울 전역 규제지역 지정, 경기 12개 지역 추가 지정, 토지거래허가구역(토허제) 확대.
여기에 주택담보대출비율(LTV) 40% 적용이 겹치며 체감 규제가 확실히 강해졌습니다.

 

부동산 대책

무엇이 바뀌었나: 지역 규제 편

이번 대책의 골자는 규제지역의 전면 확대입니다.
기존 강남3구·용산 중심의 핀셋 규제에서, 서울 25개 자치구 전역으로 스케일을 키웠습니다.
경기도에선 과천·성남(분당)·수원·안양·의왕·광명 등을 포함해 총 12개 지역이 한꺼번에 규제권역으로 들어옵니다.
세밀한 구획 조정이 아닌 ‘지도 전체 색칠’에 가까운 그림이라 보시면 이해가 빠릅니다.

적용 속도도 빠릅니다.
규제지역 지정은 10월 16일부터, 토지거래허가구역 지정은 10월 20일부터 순차 시행됩니다.
짧은 유예만 남겨둔 셈이죠.

토지거래허가구역(토허제): 서울 아파트 전역에 켜진 신호등

핵심 포인트는 서울 전역 아파트 토허제입니다.
지정 기간 동안 아파트를 사려면 **구청의 ‘거래 허가’**가 먼저입니다.
말 그대로 **“살 이유, 어떻게 살 것인지”**를 증빙해야 통과가 나옵니다.

토허제의 일반적 운영 흐름은 이렇습니다.
실수요 목적의 자기 거주 중심, 허가받은 용도 외 전대·전용 제한, 허위 사용 시 처분 명령 등 페널티가 따라붙습니다.
특히 2년 내 실거주 요건이 붙는 경우가 많아 ‘전세 끼고 매수’ 같은 방식은 문턱이 매우 높아집니다.
결국 매수 사유의 진정성과 거주 계획의 구체성이 허가의 관건이 됩니다. 🏠

대출 규제: LTV 40%로 정렬, 자금 계획 다시 짜야 한다

규제지역 확대와 함께 LTV 40% 잣대가 넓게 적용됩니다.
그동안 완화 기조에 익숙했던 무주택·실수요자에게도 레버리지 폭이 줄어드는 효과가 큽니다.
가격대별 대출 한도에 대한 세부 지침은 발표문 세부 고시를 확인해야 하지만, 시장이 체감하는 포인트는 명확합니다.
“어제 가능했던 한도”가 오늘부턴 다를 수 있다는 점입니다.

실무에서는 다음 순서로 체크하세요.
본인 소득으로 DSR이 충분한지 → LTV 40%로 계산한 대출액이 목적 주택의 취득·이사·취등록세·중개보수까지 커버되는지 →
부족분을 보조자금·유상증여·기타 자기자본으로 메울 수 있는지.
대책 직후엔 금융권 심사 라인이 보수적으로 움직이기 때문에, 사전한도 조회와 동시 다발 서류 준비가 시간을 절약합니다.

매수자는 이렇게 움직여라: 체크리스트 7줄

한 달 계획을 일주일로 압축해야 합니다.
토허제 구간에선 ‘허가 요건 충족’이 계약보다 앞섭니다.
아래 항목에 맞춰 순서 재정렬을 권합니다.

• 거주 계획서 초안부터 쓰세요. 가족 구성, 직장·학교, 통근 동선, 차량 보유 유무까지 구체적으로요.
• 현 주거지 해지·전입 일정표를 만들고, 전입신고 예정일까지 역산해 이사 예약을 걸어둡니다.
• 자금조달계획서는 대출 비중을 40% 기준으로 다시 설계하고, 잔금일의 현금 유동성을 확보합니다.
• 계약 특약에 허가 불허 시 자동 해제·계약금 전액 반환을 명시합니다.
• 중도금 브리지가 필요한 경우, 금리·수수료를 비교하고 대체 옵션(신용대출·가족차입 등)까지 시뮬레이션합니다.
• 교육·직장 변동 리스크를 적어두고, 허가 신청서에 통학·통근 사유를 분명히 적시합니다.
• 허가 후 의무 사용기간을 캘린더에 고정해 ‘전대·겸용’ 금지 조건을 놓치지 않습니다.

매도자는 가격보다 ‘허가 가능성’을 판다

토허제 구역에서는 매수자 허가 리스크가 곧 거래 리스크입니다.
가격을 올리기 전에, **“이 계약이 허가까지 갈 수 있나?”**를 먼저 봐야 합니다.
매수자의 실거주 요건 충족 가능성이 높고, 서류 준비가 빠른 쪽이 딜 성공률을 끌어올립니다.

실전 팁 한 가지.
계약금 증액보다 허가 불허 시 처리 절차를 명확히 하는 편이 분쟁을 줄입니다.
재계약 없이도 즉시 대체 매수자로 이어갈 수 있는 체계를 중개사와 미리 만들어두면, 거래의 ‘멈춤 시간’을 최소화할 수 있습니다.

전세·월세 시장은 어떻게 반응할까

매수 전환이 막히면 단기적으로 임차 수요가 늘어납니다.
다만 이번 대책은 고가주택과 투자성 수요 억제에 초점이 맞춰져 있어서,
중저가 전세 수급에는 지역 편차가 나타날 가능성이 큽니다.

서울 핵심지는 월세 전환이 조금 더 빨라질 수 있습니다.
대출 레버리지가 줄어든 실수요가 당장 매수 대신 높은 보증부 월세를 택하는 흐름이 생기기 때문입니다.
이럴수록 전세 보증보험 가입 상태, 보증금 반환 여력을 꼼꼼히 따져야 합니다.
계약 전 선순위 권리·관리비 체납까지 확인하는 루틴을 일상화하길 권합니다. 🙂

갭·재개발 투자자는 ‘속도’보다 ‘체류’ 전략

토허제 아래서는 전세 끼고 매수가 사실상 막히거나 비용이 튀는 구조가 됩니다.
재개발 구역의 경우 거주 요건·이주 시점이 얽히면서 투자 타임라인이 길어질 수 있죠.
서둘러 들어갔다가 허가·대출·세무가 어긋나면 엮임(holding cost)이 급증합니다.

대책 기간 동안의 전략 키워드는 “체류”입니다.
들어가서 충분히 머물 수 있는 현금흐름과 실거주 플랜이 없다면, 오히려 관망이 이득이 될 수 있습니다.
신규 진입은 권리분석 완성도와 조합 일정을 끝까지 검증한 뒤, 거주 가능 시나리오가 확보될 때만 진행하세요.

세금·자금계획: ‘보유 압력’에 대비하라

정부는 보유세·거래세의 합리화를 검토하겠다고 밝혔습니다.
디테일은 후속 고시를 기다려야 하지만, 메시지는 분명합니다.
다주택 보유 부담을 키워 투기성 수요를 걸러내겠다는 방향입니다.

지금 할 일은 간단합니다.
종부세·재산세 시뮬레이션을 올해 공시가와 보유 지분 기준으로 다시 돌려보세요.
양도·증여·가업승계 등 세무 시나리오도 조기에 설계해 두면, 변하는 규칙 속에서도 결정을 빠르게 가져갈 수 있습니다.

타임라인: 오늘부터 일주일, 이렇게 움직이자

오늘: 관심 지역의 규제 구분과 본인 대출 여력을 동시에 재산출합니다.
내일(10/16): 규제지역 지정 효력 발생. 자금조달계획서·거주 계획서 템플릿을 만들어 두세요.
10/20: 토허제 시행. 허가 신청에 필요한 증빙자료(재직·재학·등본·통근동선 등)를 패키지로 묶어 제출합니다.
그 이후: 허가 결과에 맞춰 잔금·전입 일정을 확정하고, 전세 계약자는 보증보험·특약 재검토에 들어갑니다. 🚦

한 줄 정리: 규제의 목적은 ‘거주’다

이번 10.15 대책의 압축 키워드는 “실거주 중심”입니다.
토허제·규제지역·대출 규제가 겹치며 거주 계획의 진정성을 요구합니다.
빠르게, 그러나 허가 가능성에 맞춰 현실적으로 움직이세요.
그런 준비가 내 집 마련과 자산 방어의 최단거리일 것입니다.